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杨支柱
9月13日，中国政府网全文公布了由国务院印发的《关于加快发展养老服务业的若干意见》，明确提出，“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”。9月14日新京报报道称，“以房养老”的试点方案有望于明年一季度出台。”
9月24日，中国经济周刊《以房养老首倡者：200万元房屋参保每月可得1万》一文被各大门户网站首页转发，再次引起人们对“以房养老”的热议。
反对“以房养老”的声音在互联网上很强烈，但是这种声音似乎不是来自老人，也不是来自保险公司，而是来自城市老人的儿孙们特别是孙辈们。道理很简单，老人很少上网，中国现在农村的房子根本就不能流转给村集体以外的人。
“25岁按揭30年买房子，55岁才还完房贷，65岁还要还给政府换养老金，一辈子当房奴，幸福啊！”这条微博竟然获得很高的认同，说明这个社会病得不轻。25岁就能贷款买房那是太幸运了，老人能够通过用房子换一笔养老金填补基本养老金的不足也很幸运。难道自己买房的贷款应该不还，父母或祖父母把你养大了不要你养老还不够（当然老年人作为整体还是需要全社会有足够的劳动力来供养的），还必须把房子留给你？难道贷款不用还才不是房奴？如果这样，世界上还有银行能过生存吗？美国又有多少25岁的人买房还不贷款？谁强迫你贷款买房了？谁又能强迫老人“以房养老”？老人有本事把钱带到阎王殿去用？老人的孙子女、外孙子女他（她）的儿女不会养？要依靠他（她）的遗产来养？那不会盼他（她）早死么？以房子换养老保险也好，倒按揭抵押贷款也好，卖房也好，都是老人的权利。为继承遗产而企图限制老人行使自己财产权，那是寄生虫的想法。房价虚高和公务员养老特权等问题确实存在，但都跟“以房养老”没有直接关系，不能用来给自己的寄生虫想法遮羞。说“以房养老”会导致过去缴纳的养老费清零，更是无中生有的造谣。
持续几十年的少子（女）化运动号称“优生优育”，实际却使得大量的年轻人养尊处优，把父母替自己买房结婚和继承父母、祖父母的财产视为理所当然，甚至视为财富的主要来源。在他们看来，财富主要不是劳动创造的，而是父母和政府给与的。而我们60后因为兄弟姐妹多，几乎没有人有这样的想法。
“以房养老”的真正问题在于它是画饼充饥，保险公司根本就不会接受。
跟老人卖了房子用价款补贴养老费用的自助式“以房养老”相比，银行给老人以房子做抵押的贷款是有巨大风险的。
中国大陆大城市的房子其实不过是长寿汽车，房子的设计寿命和土地使用权的使用年限都只有几十年，到老人去世时房子还有多大的残值？这跟以前的老房子不折旧反而升值没有可比性，除了中国经济不可能总是那样高速发展，城市化到一定程度必然减速，更重要的是目前中国大城市的房子已经动辄十几层、几十层，不可能再像过去的平房、两层小楼那样通过提高土地利用效率来使房地产大幅升值。
中国的房屋价格不但可能受到国际、国内经济形势逆转的影响而暴跌，从长远看还必定受中国人口泄洪因素的影响而持续下跌。十年后老龄化的高潮就来临了，二十年后人口泄洪就开始了。一个儿童和年轻人口不断下降的时代，在大部分农村、小城镇和走向衰败的工业城市里，大量房子很可能在几十年后变成连拆掉都嫌累赘的建筑垃圾。
与住房按揭贷款收不回的风险越来越小相比，“以房养老”这种倒按揭的结果是随时间推移贷出未收回的款越来越多，从而无法承受房价大幅下跌的风险。正是因为住房按揭贷款收不回的风险越来越小，它的贷款期限才比一次性偿还的普通抵押贷款的期限长得多。
与普通的房产抵押贷款相比，三个因素将增加“以房养老”抵押贷款银行所承受的风险：第一是时间可能要长得多；第二是抵押金额贷完而老人仍然健在时，虽然可以停止贷款，但出售后必须保障老人继续居住的权利（类推“买卖不打破租赁”原则），这将使售价大打折扣；第三，老人去世变卖房产所得超过贷款本息的部分应退还给老人的继承人，但是不足部分老人无财产可以偿还时却不能找继承人追讨，这是继承法规定的“债务有限继承”原则，不能像普通房产抵押那样多退少补。
如果“以房养老”采取保险模式而非贷款模式，保险公司承担的风险将比倒按揭抵押贷款模式下银行承担的风险更大。在保险模式下，不存在抵押额贷满停止贷款的问题，必须继续支付养老金直至老人去世。所以保险模式还要额外承担人均寿命延长的风险。
面对如此高的风险，保险公司如果愿意开展这项业务，那必定要对房屋的价值打一个极大的折扣。但是这样一来，老人会愿意吗？他们会觉得，还不如把房子现在卖了存银行合算！
“200万元房屋参保每月可得1万”，也就是100万元的房子参保每年可得6万，比存款利息高不了多少，比目前银行股的股息低得多，但取了股息股本还在。即使不发放股息而增发，把增发的股票卖了也还是相当于股息。就是再提高50％，100万参保每年给9万，也只是跟银行股息差不多。另外人们还习惯于以人均寿命来预测自己的寿命，而实际上计算人均寿命包含了那些夭折的人，这意味着人们通常会在投保时低估自己的寿命，从而进一步打击投保的意愿。
这样一个根本做不成的交易，却令一些人充满期望（主要是政府、地产商、那些打算进军养老产业的商人和依附于前三者的学者），并导致另一些人的极力反对，实在是一件很有意思的事。其实期望“以房养老”的人和反对“以房养老”的人有一个共同的观念，就是看重了房子的价值，而轻视了劳动和劳动力的价值。
房子的价格不是固定不变的。导致目前中国大陆高房价的因素很多，但直接因素无非是两个：一是供地垄断对城市房屋供给的限制，一是中青年劳动力的增加和城市化导致的旺盛需求。前者已经成为限制中国经济发展的瓶颈之一，改革是迟早的事。而后者，由于90年代以来的低生育率和城市化到一定程度以后必然减速，更是不可避免地将持续衰退。
不拿现在无法目测的未来房价说事，仅仅观察现状也可以看出人口因素对房价的影响。凡是人口增长较快、人口密度较高的城市，其房价也更高。而人口密度下降的城市必定是被人遗弃的城市，其房价会一落千丈，很快变成白菜价，比周围农村的房价还低。美国的底特律见证了这一点，中国的一些矿业城市也见证了这一点。农村由于社会分工程度低减少了人们对他人劳动的依赖，房价反而相对稳定。中国农村的房子由于受土地权利的限制不能卖给村外的人，卖方能够接受的房价是由建造成本加适当利润决定的，而且有价无市。
房价受制于人口年龄结构还只是影响“以房养老”（广义，跟银行或保险公司无法达成协议还可以自行卖房养老）的收入，另一个决定老人生活质量的因素是老人的支出。由于社会养老保险（基本养老保险）可以解决老人的衣食问题，医疗保险可以解决部分医疗费用，对于“以房养老”的老人也不存在住的问题，因此老人需要靠“以房养老”来解决的主要是提供各种老人需要的服务。而各种服务的价格受中青年劳动力供给的影响就更大了，中国大城市的居民都见证了最近十年家庭保姆和医院护工的工资增长比房价增长还快！
养老的问题，从根本上讲是个人口结构问题。无论是家庭养老、商业养老还是社会养老，离开了合理的人口结构，没有足够的劳动力，都将“巧妇难为无米之炊”。两兄弟姐妹照顾两位老人肯定比独生子女要轻松得多。你有钱可以自己不养孩子而购买别人孩子的服务，但是那也得别人有那么多孩子提供各种养老服务，否则养老服务必然天价，让一般老人无法享受。社会养老进一步淡化了养儿女和防老的关系，但整个社会仍然必须有足够的劳动力支撑。食物的储存时间有限，服务更是只能即时提供。劳动力不足一方面影响老人需要的服务价格，一方面导致劳动力缴纳的保险费不足以支付老年人领取得养老金，使全社会的养老金总额入不敷出。
养老制度的改良是重要的，但它只能解决怎么做饭更好吃的问题，不能解决米的来源问题。科学技术的进步同样不能解决人口过快或过度老龄化导致的劳动力供给不足问题。食品、药品的供给可以通过科技进步来解决；给公司或个人提供的非人身服务，譬如金融业，也可以大幅提高效率；但是人身服务的效率提高则几乎不可能。过去一个农村妇女养育五六个孩子、包揽全部家务还能在生产队挣男人三分之二的工分，现在一个家庭主妇养育两个孩子、包揽家务就手忙脚乱。医学技术的进步导致的人均寿命延长也主要表现为一种亚健康、不健康寿命的延长，这意味着需要更多的人为老人提供各种服务。
以为有套房子或多买一套房子就可以保障自己老年无忧，那就太天真了。
南方都市报9月30日
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